家づくりのスタート、資金計画書ってなに？

家づくりの最初の一歩は「家づくりの夢」を膨らますこと。
二歩目は「間取り」と「資金計画書」の作成です。

建築費用は「建物の大きさ」と「仕様」によって大きく金額が変わります。だいたいどれ位の大きさの家をだいたいこんな仕様で建てて、全部でどれ位の予算にするのか。家の全体像と予算のイメージを固めていくことが大事です。

そこで重要なのが「資金計画書」。
今回のブログでは、「資金計画書」について、どの様なものなのか、どの様に活用するのか紹介したいと思います。

・資金計画書ってなに？

資金計画書は家づくりにかかる様々な費用を全部記入した計画書です。建築費だけでなく土地の購入や、既存宅の解体から、水道にかかる費用、銀行の手続きに必要な費用、登記や地鎮祭、火災保険なども記入します。
家をつくり、実際に住むまでにかかる費用の全体像を把握する為に作成します。

・見積書とはちがうの？

よく似たものに見積書があります。こちらは、建物の工事自体にかかる費用の見積を言います。これは資金計画書のごく一部です。家づくりをしてみると、建物の工事費以外の項目がとても沢山あることに驚くと思います。全体で予算オーバーしない様にする為に資金計画書が大切になります。

・資金計画書の中身

資金計画書の中身を見てみましょう。土地探しからか建替えか、銀行ローンを利用するかしないか、などによって様々なパターンがあるので、物件毎に中身が変わってきます。

1.工事にかかるお金

まずは工事にかかる費用です。建物自体の費用の他に、地盤改良工事費や、地盤保証費用など建物を支える工事の費用や、ガス工事、水道の引込や口径変更などのライフライン工事の費用などもあります。建物完成後には外構工事費などが必要になります。
ライフライン工事の費用などは事前調査が重要で、現地や役所の調査を行ったうえで資金計画書を作成します。

2.建設地にかかるお金

次に、土地を購入したり、準備する費用です。土地探しからか建替えかによって大きく変わりますが、登記費用や、固定資産税・都市計画税の清算など普段あまり聞き馴染みのない費用が色々登場します。開発申請や農地転用、地目変更、測量などの費用が必要な場合もあります。

3.手続きにかかるお金

新築工事には、付随して様々な手続きが必要になります。代表的なところは、銀行ローンの諸費用です。選ぶ銀行や住宅ローンの内容によっても大きく変わってくる為、比較検討が必要になります。なかには自力で住宅ローンの手続きを行う人もいますが、全て自力で調べるのは大変なので、営業マンに適切なアドバイスをもらいましょう。銀行の選定にあたっては、金利だけではなく、手続きのスムーズさや保障の内容なども考慮したいですね。

4.住むまでにかかるその他のお金

最後にその他に必要な費用です。これらの項目は自力で手配することもできます。火災保険などは、お引渡しまでに手続きすれば良いので、お打ち合わせが一段落してからゆっくり検討する事もできますね。カーテンなどは、不要な窓を付けすぎない、できるだけ半透明の窓にしておくなど、設計段階の工夫で費用を抑えることもできます。

以上、資金計画書の大まかな内容を見てきました。
金額として一番大きい項目は、建築費用と土地の購入費用ですが、それ以外にもとても多くの項目があることが分かると思います。実際に住むまでに全部でいくら必要か把握することがとても大切ですね。

・よくある疑問

1.付帯工事ってなに？

資金計画書で「付帯工事」と言う項目をみることがあります。中身は会社によって違いますが、建築費用を「建物本体」と「付帯工事」に分けている場合にでてきます。建物が規格化されている場合など、建てる場所の条件によって建物費用はあまり変わらず、付帯工事のみが変わる仕組みになっている事が多いです。水道工事の費用やガス工事、地盤改良などを含める事が多いです。
「付帯工事」＝「敷地条件によって金額が変わる部分の費用」と理解すると良いでしょう。

重要な事は、

「建物本体」＋「付帯工事」＝「合計の建築費用」

という事です。複数の会社を比較する場合、付帯工事に何を含めるかがバラバラなので「建物本体」だけを比較しても意味がありません。必ず「合計の建築費用」を比較する様にしましょう。付帯工事という項目は、資金計画書を作成した時に建物本体の費用が何となく安く見える効果があるため使用される側面があります。お客様にとっては分かり難いためこの様な表記を避ける営業マンも多い様です。

2.なんで概算のものがあるの?

初めて出来上がった資金計画書を見ると、「概算」となっている項目が多い事に気づくと思います。これらは、お客様の意向が決まらないと確定しない項目や、詳しく調査しなと確定しない項目になります。

例えば住宅ローンの諸費用は、全体の予算、選ぶ銀行、住宅ローンの内容などによって変わってきます。これらが確定できるのは、少し打合せが進んでからになるわけです。
地盤改良なども、間取りが決まってから地盤調査をする為、打合せが進んでからでないと決まりません。過去に調査された近隣のデータを参照し、概算で予算を組んで進める事になります。

この様に、初めは概算の部分を含みながら、お打ち合わせの進行に合わせて、徐々に正確にしていきます。概算の金額は、営業マンの経験によるところが大きいので腕の見せ所とも言えます。無理に少なく組み過ぎると、最終的に予算オーバーしてしまう事があるので注意が必要です。

・資金計画書ってどうやって活用するの？

1.拾い漏らしはないか

複数の会社で資金計画書を作成した場合、まずは項目自体が抜けている物がないか見比べましょう。前述の通り、初期の資金計画書には概算の項目が多いので、多少の金額の大小が含まれる事は仕方ありません。しかし、項目自体が抜けていると、後で大きなズレを生じる原因になるため注意が必要です。
また、大きく金額が違うところもチェックしましょう。水道の引込などで、想定している工事内容に違いがある場合などがあります。
項目の抜けや大きな金額の違いは、作成した営業マンの調査不足や注意不足のサインの場合があるので注視したいところです。

2.コミコミは怖い

なかには地盤改良などの初期段階で確定できない費用を、建物本体に含めてしまう、コミコミの資金計画書を作成される場合があります。改良工事が必要な場合に建築会社が行ってくれると考えると一見サービスされている様ですが、当然費用は上乗せされていますし、改良が必要なかった場合に返してくれる訳でもありません。また問題は、地盤改良が必要になった場合、その会社は多少のリスクを含む工法であっても、必ず一番安い方法で改良工事を行うということです。やはり、ちゃんと内容を把握して納得して計画を進めたいですよね♪

3.誰に払う金額なのかが大切

一番大切な点は、様々な項目がそれぞれ「建築会社に支払う金額」なのか「それ以外の場所に支払う金額」なのか、または「お客様自身でも手配できる内容」なのかを理解しながら見ることです。
例えば、カーテンやエアコン、場合によっては、登記費用なども「お客様自身でも手配できる内容」です。それらの費用は自力で減らす事も可能かもしれません。会社によって自身で手配できる範囲が違うので事前に聞いておくと良いでしょう。
水道引込や解体工事、外構工事、銀行諸費用などは「それ以外の場所に支払う金額」です。これらは、営業マンとお客様が相談して依頼先を選んだり、営業マンがお客様の代わりになって業者と交渉したりする項目です。営業マンが業者選定を適切に行ってくれるか、信頼して交渉を任せて大丈夫かが判断ポイントです。
また、初めの段階でこれらの項目をやたらと安く記入した資金計画書には注意が必要です。総資金計画を安く見せたい為に、金額を削っているかもしれないからです。計画が進んだ段階で金額が増え予算オーバーになる事は避けなければいけません。

以上、家づくりのスタート、資金計画書について紹介してきました。
家づくりを進めるうえでとても大切な物なので、参考になれば嬉しいです。

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